Dla mało zorientowanych, Tret to zespół odbudowanych kamieniczek na środku lubańskiego rynku, coś jak Krakowskie Sukiennice, tylko znacznie mniejsze. Miejsce posiada pasaż w którym zaprojektowano „Galerię Łużycką”. Miejsce to jednak raczej nie przypomina togo co rozumiemy pod pojęciem galerii handlowej. Jest tu raczej pustawo, wiec wcześniej galerię zamyka się, lub jak wolą inni, jest wcześniej zamykana, więc jest pustawo.  Problem polega na tym, że kupcy mający jedyne wejście do swych lokali handlowych od strony pasażu nie są jego właścicielami. Nie mogą zatem sami decydować o godzinach swej działalności. Kto im zgotował taki los? i co z tym problemem zrobić?, to pytania które próbuje zadawać ten artykuł.

W załączeniu publikujemy pismo otrzymane mailem na skrzynkę redakcyjną. Oryginał został wysłany do Senatora Jana Michalskiego i jest w nim w zasadzie wszystko na temat aktualnej sytuacji w „Galerii Łużyckiej”. Pismo podpisali wszyscy właściciele kamienic z wyjątkiem właścicielki apteki, która twierdzi że ma osobne wejście i nie ma potrzeby zajmować się tą sprawą. Wszelkie spotkania nie rozwiązały problemu zgłaszanego przez właścicieli nieruchomości. Zachęcamy do zapoznania się ze stanowiskiem jednej strony tego konfliktu. Po tej lekturze może łatwiej będzie zrozumieć dlaczego „jest jak jest”, czyli wieczorne pustki w miejscu które powinno tętnić życiem miejskiej starówki. Na koniec mały sondaż – co Państwo o tym myślą?

I jeszcze moja uwaga. Autorzy pisma sugerują, mało dyplomatycznie, że wejście do galerii przypomina wejście do kurnika z racji ptasich nieczystości tam się znajdujących. Chyba dawno nie byli przed kurnikiem jakim teraz stała się nowoczesna ferma drobiu. Z racji rygorystycznych przepisów sanitarnych jest tam często czyściej niż nam się to wydaje. Pozostaje tylko ten zapach, ale jaka sprawa taki… , może o to im chodziło?

Andrzej Ploch

 

---

 

 

Właściciele budynków Lubań 28.08.2012
Wchodzących w skład Galerii Łużyckiej w Lubaniu
59-800 Lubań, Rynek Sukiennice 25

Senator RP Jan Michalski
Ul. Bohaterów II AWP 8
59-900 Zgorzelec

Reprezentujemy grupę właścicieli kamienic znajdujących się w Trecie oraz osób prowadzących działalność gospodarczą w/w miejscu. Jesteśmy bardzo mocno zaniepokojeni sytuacją, jaka ma miejsce w naszej Galerii Łużyckiej. Galeria w opinii przedsiębiorców przestał być miejscem atrakcyjnym dla prowadzenia działalności, a atmosfera w niej panująca nie przyciąga mieszkańców i przedsiębiorców.

Przyczyny tego można się dopatrywać w ogólnej sytuacji gospodarczej i narastającemu kryzysowi w kraju, lecz również w niezrozumieniu nas przez władze miasta i brak współpracy.

Obiekt wzniesiony dzięki wysiłkowi prywatnych inwestorów i miasta „umiera” dzięki błędnym decyzjom dotyczącym sposobu jego zarządzania i funkcjonowania. Trwający ponad siedem lat eksperyment doprowadził do likwidacji wielu firm, zwiększenia bezrobocia w mieście, negatywnie wpłynął na wizerunek miasta, obnażył niekompetencje i nieudolność dotychczasowych zarządców.

Prosimy o pomoc w sprawie funkcjonowania Galerii Łużyckiej w Lubaniu oraz wyegzekwowaniu od zarządców obiektu przestrzegania prawa i właściwych stosunków społecznych mających doprowadzić do „normalności” w funkcjonowaniu „Galerii Łużyckiej”. Brak stosownych decyzji w tym względzie może doprowadzić do tego, że Lubań stanie się osobliwą atrakcją turystyczną, miejscem w którym istnieje ”Anty Galeria”, obraz nieudolności, braku umiejętności, arogancji i braku szacunku dla przedsiębiorców ze strony władz miasta.

Gmina Miejska Lubań podjęła decyzję o odbudowie zespołu śródrynkowego w Lubaniu. W 1996 r. na zlecenie Gminy Autorska Pracownia Projektów Janusza Tarantowicza sporządziła opracowanie, którego celem było dostosowanie wykonanego w 1993 roku projektu technicznego odbudowy zespołu śródrynkowej zabudowy w Lubaniu, do celów prywatyzacji terenu i obiektów. W/w projekt był według założeń przystosowany funkcjonalnie, konstrukcyjnie i instalacyjnie do wspólnej realizacji zespołu oraz kompleksowego zarządzania z możliwością dzierżawy i sprzedaży poszczególnych lokali usługowych i mieszkalnych. Dostosowanie tego projektu do nowych form własności, zdaniem Pracowni Janusza Tarantowicza, wymagało maksymalnego wyodrębnienia pod każdym względem poszczególnych budynków wchodzących w skład zespołu, pod warunkiem zachowania funkcjonalnych powiązań z główną halą oraz z systemem ogólnych dojść i wyjść ewakuacji p-poż, i zapezpieczeń p-poż. W opracowaniu tym podkreślono, że użytkowanie poszczególnych nieruchomości lub ich części, będzie musiało być uzależnione pod względem funkcjonalnym lub technicznym od właściciela innej nieruchomości, zależność ta natomiast powinna być określona jako służebność w formie prawej. Analiza zależności funkcjonalnych poszczególnych budynków w zespole, wykazała iż budynki pełniące w zespole rolę obsługującą i komunikacji ogólnej tj. hala, przejście, schody ewakuacyjne czy winda powinny stanowić własność miejską ze względu na bezpieczeństwo pożarowe zespołu i służebność wobec wszystkich jego użytkowników.

Kolejnym krokiem podjętym przez Gminę Lubań w związku z odbudową zespołu śródrynkowego w Lubaniu było wyrażenie zgody na zbycie całości lub części nieruchomości nie zabudowanej, położonej w Lubaniu przy ul. Rynek. Rada Miejska wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości w formie uchwały nr XVI/101/95 z dnia 20 czerwca 1995 r. w sprawie wytypowania do sprzedaży działki budowlanej nie zabudowanej, położonej w Lubaniu przy ul. Rynek. Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z w/w uchwałą miała być przeznaczona na cele mieszkalno-usługowo-handlowe. Wykonanie uchwały powierzono Zarządowi Miasta Lubań.

Następnie na podstawie w/w uchwały Gmina przeprowadziła przetargi na nieruchomości wchodzące w skład zespołu śródrynkowego. W dniu 30 kwietnia 1996 r. w Urzędzie Miasta Lubań przeprowadzono przetarg publiczny, którego przedmiotem była nieruchomość stanowiącą własność Gminy Miejskiej Lubań, położona w Lubaniu przy ul. Rynek – Tret.

Zgodnie z protokołem z przeprowadzonego przetargu nabywcą po wybudowaniu całego obiektu miało przysługiwać prawo do korzystania z ogólnych urządzeń technicznych i komunikacji zespołu, z galerii mieszkaniowej budynków nr 16,15,14 i 13 oraz korzystania z komunikacji w budynku nr 12.

Podczas przetargu, co znalazło się również w ofercie przetargowej zapewniano, że wszelkie nieruchomości, które będą stanowiły własność Gminy, będą udostępnione w sposób nieograniczony właścicielom poszczególnych lokali, to jest będą traktowane jak chodnik, a w związku z nierozwiązalnymi połączeniami pomiędzy poszczególnymi lokalami, cena zaoferowana potencjalnym nabywcą była wyższa, albowiem zakładała wartość służebności.

Obecnie w miejscu zespołu śródrynkowego znajduje się kompleks handlowy zwany „Galerią Łużycką” w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, a także organizowane są wszelakie imprezy dla mieszkańców Gminy.

Właściciele nieruchomości wchodzących w skład „Galerii Łużyckiej” nabywali te nieruchomości w drodze przetargów, które odbywały się w oparciu o opracowanie dotyczące odbudowy zespołu śródrynkowego w Lubaniu wykonane przez Autorską Pracownię Projektów Pana Janusza Tarantowicza z 15.02.1996 r. Jak już była mowa projekt ten zakładał dostosowanie do prywatyzacji terenu zabudowy określonych budynków. Określał on m.in. podział i formy własności terenu zabudowy, przewidywał konieczność ustanowienia służebności oraz ogólne zasady realizacji inwestycji odbudowy zespołu śródrynkowego w Lubaniu. Należy zaznaczyć, iż przyszłym inwestorom, narzucony został projekt, od którego nie można było poczynić żadnych odstępstw. Przyszli właściciele musieli zaakceptować rozwiązania architektoniczne, sposób wykonania robót budowlanych oraz zastosowane materiały budowlane. Nad wszystkim czuwał również Konserwator Zabytków. Przez to budowa kompleksu – „Galerii Łużyckiej” była niewspółmiernie droga w porównaniu z podobnymi budynkami w Lubaniu. W zamian Gmina miała zapewnić po zakończeniu inwestycji, polegającej na odbudowie zespołu śródrynkowego w Lubaniu, zawierające się w cenie działek nieograniczone korzystanie z wewnętrznej komunikacji hali pasażu i urządzeń technicznych hali.

Część nieruchomości wchodzących w skład zespołu śródrykowego w Lubaniu pozostała w dyspozycji Łużyckiego Centrum Rozwoju, które jest jednostką budżetową Gminy Miejskiej Lubań. W dyspozycji Łużyckiego Centrum Rozwoju jest następujący majątek:

– część działki zabudowanej nr 92/4 o pow. 85m2, Obr III, AM 3, KW-237249

– działkę zabudowaną nr 92/5 o pow. 25m2, Obr. III, AM 3, KW-18876,

– działkę zabudowaną nr 92-10 o pow. 258m2, Obr. III, AM 3, KW-18876,

– działkę zabudowaną nr 92/11 o pow. 28m2, Obr. III, AM 3, KW-23729,

– działkę zabudowaną nr 92/14 o pow. 26m2, Obr. III, AM 3, KW-18876,

– działkę niezabudowaną nr 92/25 o pow. 294m2, Obr. III, AM 3, KW-18876.

Przedstawiciele Gminy planując odbudowę zespołu śródrynkowego w Lubaniu podkreślali, że nieruchomości wchodzące w skład zespołu zostaną przeznaczone przede wszystkim na cele usługowo – handlowe. W związku z tym, kierując się zapewnieniami Gminy o możliwości swobodnego, nieograniczonego i zgodnego z prawem wykonywania działalności, właściciele poszczególnych nieruchomości zainwestowali w swoje nieruchomości, zakupili działki i wybudowali zgodnie z narzuconym projektem nieruchomości, które funkcjonalnie powiązane są z wewnętrzną halą.

Do pomieszczeń znajdujących się na piętrze oraz części pomieszczeń parteru i piwnicy kamienic wchodzących w skład Galerii Łużyckiej prowadzą jedyne wejście znajduje się od strony hali wchodzącej w skład kompleksu. Hala ta stanowi natomiast własność Gminy. Poza wspomnianym wejściem przez halę, nie ma innych dojść do lokali, w których prowadzona może być działalność gospodarcza. Wynika to z rozwiązań architektonicznych, gdzie wszystkie budynki właścicieli prywatnych i miasta tworzą niepodzielną całość.

Gmina sprzedając nieruchomości wchodzące w skład „Galerii Łużyckiej” i przedstawiając ofertowy projekt budowy deklarowała, że zapewni dojścia do pomieszczeń bez ograniczeń oraz że będzie można korzystać z urządzeń technicznych kompleksu.

Zobowiązania te nie zostały jednak spełnione. Osoby prowadzące działalność w swoich obiektach spotkają się z wieloma ograniczeniami ze strony Gminy, która utrudnia wykonywanie działalności gospodarczej, przez co właściciele kamienic ponoszą ogromne straty finansowe.

Gmina notorycznie narusza przysługujące wszystkim właścicielom kamienic wchodzących w skład Galerii Łużyckiej prawo własności nieruchomości wchodzących w skład kompleksu, poprzez uniemożliwienie swobodnego korzystania z tych nieruchomości. Właściciele budynków nie mogą bez ograniczeń wykonywać działalności, bowiem zamykane są jedyne drzwi wejściowe do hali, która pierwotnie miała pełnić funkcje komunikacyjną. Wprowadzono ograniczenia czasowe co do swobodnego korzystania przez właścicieli poszczególnych kamienic ze swoich nieruchomości. Hala stała się natomiast miejscem wykorzystywanym przez ŁCR dla prowadzenia swojej statutowej działalności, która nie jest zgodna z pierwotną funkcją hali i działalnością gospodarczą prowadzoną przez właścicieli obiektów i osoby wynajmujące lokale. Niemożliwe staje się przez to korzystanie z usług oferowanych przez osoby prowadzące działalność w Trecie dla potencjalnych klientów. Bowiem jak już była mowa, jedynie dojście do poszczególnych lokali prowadzi przez halę, która jest własnością Gminy.

Gmina ograniczyła również czas korzystania przez właścicieli z nieruchomości znajdujących się w „Centrum Łużyckim”. Jako powód skrócenia czasu otwarcia Centrum Dyrektor Agencji Rozwoju Miasta podał „niewielkie wykorzystywanie przez właścicieli nieruchomości kompleksu i ciągłe nie wyrażanie zgody na podpisanie porozumień”. Przedmiotowe porozumienia są jednak nie do zaakceptowania przez właścicieli nieruchomości, ze względu na horrendalną kwotę jakiej zażądała Gmina w zamian za udostępnienie obiektu w proponowanym przez właścicieli nieruchomości czasie, tym bardziej, że wnioskodawca już raz tę cenę zapłacił, przy zakupie nieruchomości. Osoby prowadzące działalność gospodarczą na terenie obiektu był zapewniany już podczas przetargu o możliwości nieograniczonego korzystania z obiektu i nie było mowy o świadczeniu za to dodatkowych opłat. Właściciele budynków płacą podatki od nieruchomości w pełnym zakresie lecz nie mogą ze swoich nieruchomości w pełni korzystać.

Do obowiązków Gminy należy zabezpieczenie dojść do wszystkich lokali znajdujących się w mieście w formie chodnika lub ulicy. Ulice są oświetlane, sprzątane, dba się o bezpieczeństwo użytkowników. Nikomu nie przyszłoby do głowy, wprowadzać jakiekolwiek ograniczenia, zamykać ulice, pobierać opłaty. Hala w Trecie pełni właśnie taką funkcje, która ma zabezpieczyć przede wszystkim komunikacje do wszystkich obiektów. Funkcja ta nie jest jednak w pełni realizowana gdyż obiekt jest zamykany, a osoby pragnące skorzystać z proponowanych usług są wypraszane już o godz 18.00 przez pracowników ŁCR. W soboty o godz 14.00 ruch w obiekcie całkowicie zamiera i wykonywane są prace polegające na myciu podłogi w niedziele obiekt jest całkowicie zamknięty. Były również przypadki zamykania obiektu w deklarowanym przez zarządcę czasie pracy z powodu organizacji imprez , uroczystości i spotkań związanych z działalnością Łużyckiego Centrum Rozwoju.

Uniemożliwia się właścicielom lokali wchodzących w skład „Galerii Łużyckiej” prowadzenia działań informacyjno-reklamowych na terenie kompleksu. Zdarzają się również przypadki, iż obiekt zamykany jest dla klientów w ciągu dnia lub blokowane są dojścia do poszczególnych lokali, gdyż miasto organizuje w tym czasie swoje zamknięte imprezy wyłącznie dla zaproszonych gości ( Koncert Sojki – wejście wyłącznie z biletami). Przed wejściami do pomieszczenia gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza bez konsultacji ustawia się wystawy, organizuje pseudo imprezy, przeszkody uniemożliwiające przejście klientom przez halę i dojście do lokali.

Takie postępowanie jest tym bardziej niezrozumiałe, gdyż pod halą, która miała stanowić chodnik, znajduje się sala konferencyjna, w której można przeprowadzać wszystkie imprezy bez utrudniania pracy właścicielom lokali oraz bez utrudniania dostępu do niej. O wszystkich tych sytuacjach właściciele poszczególnych kamienic nie zostali poinformowany podczas przetargu, wręcz przeciwnie zapewniani byli o możliwość swobodnego korzystania z kompleksu oraz nieograniczonego dojścia do swoich lokali, które prowadzi przez halę, należącą do Gminy. Gmina Miejsca Lubań, która jest właścicielem i administratorem „Galerii Łużyckiej” i zobowiązała się do zapewnienia dojścia do wszystkich lokali wchodzących w skład całego kompleksu.

W działaniach zarządcy obiektu widać dużą nieporadność. Przykładem może być brak właściwego oznakowania wejść do hali, ich niewłaściwa aranżacji. Hala posiada cztery wejścia, które są mało widoczne, dwa z nich przypominają bardziej wejście do kurnika, są zanieczyszczone odchodami gołębi, brudne i ciemne. Urządzane przez zarządcę wystawy, które z założenia mają przyciągnąć do wnętrza ludzi nie są wykonywane profesjonalnie i nie są atrakcyjne dla mieszkańców miasta.

Organizowane imprezy w hali nie są interesującą ofertą dla ludzi lecz mają na celu wykazanie się przez ŁCR z działalności statutowej. Służą jedynie statystyce i legitymizują potrzebę funkcjonowania ŁCR. Lansowana przez zarządcę działalność nie stanowi atrakcji dla mieszkańców miasta, co zostało wielokrotnie wykazane słabą frekwencją.

„Galeria Łużycka” miała być wizytówką miasta Lubań. Miejscem w którym relacje pomiędzy właścicielami oparte są na partnerstwie, a także możliwości współuczestniczenia w zarządzaniu. W „Centrum Łużyckim” zgodnie ze wspomnianym projektem, przedsiębiorcy mieli swobodnie wykonywać działalność oraz tworzyć miejsca pracy dla mieszkańców Lubania. Jednak ze względu na niewłaściwy sposób zarządzania nie wykorzystywany jest w pełni potencjał tego miejsca. Obiekt stanowi symbol arogancji, nieudolności i braku szacunku dla przedsiębiorców i mieszkańców miasta przez osoby nim zarządzające i władze miasta.

Dotychczasowe działania osób zarządzających „Galerią Łużycką” spowodowały, że znaczna część obiektu nie jest użytkowana, lokale są pozamykane, a inwestorzy nie są skłonni do prowadzenia działalności gospodarczej. Obiekt nie przyciąga mieszkańców ani turystów, stał się miejscem mało atrakcyjnym dla przedsiębiorców i obywateli miasta. Przez obiekt przewinęło się kilkadziesiąt firm, które musiały za względów ekonomicznych zrezygnować z prowadzenia działalności w Trecie, ze względu na coraz większe problemy finansowe wynikające z obecnego sposobu zarządzania. Osoby, które jeszcze prowadzą działalność obawiają się, że będą zmuszone do likwidacji działalności oraz zwolnienia pracowników.

W związku z tym apelujemy o pomoc w celu przywrócenie normalności w funkcjonowaniu obiektu. Najważniejszym elementem jest większe nieograniczone udostępnienie obiektu dla mieszkańców i zachęcenie ich do odwiedzania Tretu, poprzez działania marketingowe i aranżacyjne. Istnieją podobne przypadki w kraju, gdzie dzięki dobrej woli i zrozumieniu wszystkich stron odnoszone są sukcesy, a obiekty te stanowią bardzo atrakcyjne miejsca.

Ze względów prawnych również nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprawę tą uregulować z korzyścią dla wszystkich zainteresowanych.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego skoro służebność może być ustanowiona w drodze umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej (służebność gruntowa), tym samym można ustanowić ją w drodze ugody zawartej w postępowaniu pojednawczym. Umownie można również uregulować zmianę treści służebności lub sposobu wykonywania służebności, zatem i w tym zakresie postępowanie pojednawcze, mające na celu zawarcie ugody, jest dopuszczalne. Ponadto zdaniem Sądu Najwyższego „Ugoda co do sposobu zarządzania nieruchomością, jak również o podział guod usum są dopuszczalne, przedmiotem ich bowiem są prawa majątkowe, którymi współwłaściciele mogą swobodnie dysponować.

Właściciele kamienic i osoby wynajmujące lokale w związku z ograniczeniami wprowadzonymi przez przedstawicieli Gminy Lubań ponoszą ogromne straty finansowe, zamiast czerpać korzyści z prowadzonej przez siebie działalności. W związku z tym konieczne jest ustanowienie takiej służebności gruntowej oraz ustalenie takiego sposobu korzystania z nieruchomości wchodzących w skład „Galerii Łużyckiej” która umożliwi nieograniczony dostęp do lokali. Ponadto należy dostosować czas otwarcia hali do potrzeb osób prowadzących działalność gospodarczą w „Galerii Łużyckiej”. Obiekt powinien być czynny w dni powszednie od 8.00 do 22,00 w soboty od 10 do 22.00. w niedziele od 11.00 do 20.00, aby istniała możliwość prowadzenia działalności gospodarczej.

Podczas godzin pracy, kiedy „Galeria Łużycka” jest otwarta dla klientów nie powinny być również wykonywane czynności polegające na generalnych porządkach, typu mycie podłogi, wykonywanie prac remontowych. Czynności te powinny być wykonywane, gdy obiekt jest zamknięty. Nadto wszelkiego typu imprezy organizowane przez Gminę nie mogą stanowić utrudnień dla podmiotów prowadzących działalność w hali znajdującej się w Galerii. Terminy imprez powinny być uzgadniane wcześniej z podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą w Galerii. Informacja o planowanych imprezach na terenie hali powinna być przekazywana co najmniej z 14 dniowym wyprzedzeniem.

Inne formy użytkowania hali powinny być dopuszczalne, wyłącznie gdy nie będą naruszały interesów pozostałych użytkowników. Wszyscy użytkownicy obiektu powinni mieć możliwość prowadzenia na terenie obiektu i w bezpośrednim jego sąsiedztwie działań marketingowych, np. reklamy. Użytkownicy powinni mieć możliwość umieszczenia tablic informacyjnych, kierunkowskazów, logo i nazwy firmy na terenie obiektu – bezpłatnie.

Oświetlenie hali w godzinach otwarcia powinno spełniać normy przewidziane dla tego typu obiektów. Niedopuszczalne powinno być wcześniejsze gaszenie oświetlenia na terenie „Galerii Łużyckiej” niż po uzgodnionych godzinach jego otwarcia.

Również wejścia do „Galerii Łużyckiej” powinny być właściwie zaaranżowane (widoczne), utrzymane w czystości, z umieszczonymi informacjami o prowadzonej działalności wewnątrz Galerii. Stan obecny jest skandaliczny, a dwa z wejść bardziej przypominają wejścia do kurnika, ze względu na zanieczyszczenia odchodami gołębi niż wejścia do galerii. Wieża Kramasska wymaga zabezpieczenia przed możliwością gnieżdżenia się ptaków, które zanieczyszczają wejścia do obiektu.

Uważamy, że obecny stan obiektu, jego wygląd, brak popularności, to że miejsce to przestało sprzyjać prowadzeniu działalności jest wynikiem błędnych decyzji jakie zostały podjęte co do sposobu zarządzania obiektem i formie w jakiej jest „zarządzany” już od samego początku jego funkcjonowania.

Stan obecny nie sprzyja dobremu wizerunkowi miasta, działalności gospodarczej, jest sprzeczny z wolą i oczekiwaniami mieszkańców. Naszego miasta nie stać na utrzymywanie takiego stanu rzeczy i dla tego prosimy o zajęcie właściwego stanowiska mającego na celu doprowadzenie do „normalności”, aby słowu „Galeria” przywrócić jego pierwotne znaczenie.

Do wiadomości:
Burmistrz Miasta Lubań
Rada Miasta

---

[poll id=”16″]